Umowa przedwstępna. Czym jest i kiedy może nam się przydać?

Adw. Maciej Marczak
W niniejszym wpisie - garść najważniejszych informacji o umowie przedwstępnej...
Gdzie szukać przepisów dot. umowy przedwstępnej?
Przepisy regulujące umowę przedwstępną znajdziesz w art. 389 – 390 ustawy Kodeks Cywilny.
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna (łac. pactum de contrahendo) to, w najprostszym ujęciu, umowa obejmująca zobowiązanie do zawarcia innej, oznaczonej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej). Do zawarcia umowy przyrzeczonej zobowiązać może się tylko jedna ze stron umowy przedwstępnej, najczęściej w praktyce zobowiązanie takie zaciągają jednak wszystkie podmioty przystępujące do umowy przedwstępnej.
Jak powinna wyglądać treść umowy przedwstępnej?
Przede wszystkim należy pamiętać, że umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Bez tego umowa przedwstępna będzie nieważna. W praktyce konstrukcja umowy przedwstępnej polega zazwyczaj na precyzyjnym opracowaniu całości treści umowy przyrzeczonej i poprzedzeniu tejże treści zwrotem: "strony zobowiązują się zawrzeć umowę następującej treści...". Zapewnia to stronom większą pewność co do kształtu przyszłego stosunku prawnego.
Kiedy można zawrzeć umowę przedwstępną?
Polskie prawo nie przewiduje żadnych ograniczeń co do możliwości zawarcia umowy przedwstępnej. Oznacza to, że umowa przedwstępna może "poprzedzać" każdą umowę z dziedziny prawa cywilnego. Wyklucza się jednakże możliwość zawarcia umowy przedwstępnej obejmującej zobowiązanie do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej.
W jakiej formie powinna być zawarta umowa przedwstępna?
Przepisy prawa nie przewidują szczególnych wymogów co do formy umowy przedwstępnej, w teorii może być ona zatem zawarta nawet ustnie. Należy jednak pamiętać, że umowa przedwstępna zawarta z zachowaniem wymogów co do formy, przewidzianych dla ważności umowy przyrzeczonej, umożliwi dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Tak więc przykładowo: zawierając przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości warto rozważyć zawarcie jej w formie aktu notarialnego...
Co w przypadku, gdy druga strona odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej?
Jak zostało wskazane to już wyżej - przy umowie przedwstępnej zawartej bez zachowania formy wymaganej dla ważności umowy przyrzeczonej - istnieć będzie jedynie możliwość dochodzenia naprawienia szkody, którą strona umowy przedwstępnej odniosła, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Wysokość tej szkody poszkodowany musi samodzielnie i precyzyjnie udowodnić. Z tego powodu warto zawsze rozważyć zabezpieczenie wykonania obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej karą umowną. Natomiast przy zachowaniu właściwych wymogów formalnych - istnieje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. Orzeczenie sądu będzie w tym przypadku zastępować oświadczenie strony pozwanej, stwierdzać zawarcie umowy przyrzeczonej i w istocie ją zastępować.
Kiedy przedawniają się roszczenia z umowy przedwstępnej?
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym takie orzeczenie sądu stało się prawomocne.
Kiedy umowa przedwstępna może nam się przydać?
Co do szerokiego zastosowania umów przedwstępnych w praktyce obrotu nie trzeba chyba nikogo przekonywać. Kiedy taka umowa może być przydatna? Gdy chcemy zagwarantować sobie zawarcie konkretnej umowy, której ze względów faktycznych lub prawnych nie jesteśmy w stanie zawrzeć w danym, konkretnym momencie...
Chcesz dowiedzieć się więcej na temat umowy przedwstępnej? Chcesz zobaczyć wzór umowy przedwstępnej? Zajrzyj do artykułu: http://adwokatmarczak.pl/artykuly/umowa-przedwstepna/
Autor: adwokat Maciej Marczak, Kancelaria Adwokacka w Łodzi oraz w Zduńskiej Woli.
Autor nie bierze odpowiedzialności za skutki zastosowania w praktyce informacji wynikających z powyższego artykułu. Autor wskazuje, iż zasadnym jest skonsultowanie się z prawnikiem – adwokatem bądź radcą prawnym przed podjęciem jakichkolwiek działań prawnych. Powyższy artykuł stanowi jedynie zarys bardzo szerokiej i złożonej kwestii prawnej. Prawa autorskie zastrzeżone.

Komentarze

Popularne posty z tego bloga

"Sprzeciw, Wysoki Sądzie!" czyli jak to jest ze sprzeciwem w prawie polskim...

Pszczoła a... Kodeks cywilny.

Recydywa i multirecydywa.