Sprzedaż nieruchomości małoletniego.

Pytanie: "Mój syn, mający lat 8, odziedziczył po swoim dziadku działkę zabudowaną domem jednorodzinnym. Ponieważ nieruchomość znajduje się w dużej odległości od naszego miejsca zamieszkania, zaś budynek wymaga znacznych nakładów (remont i utrzymanie), chciałabym sprzedać wskazaną działkę, zaś uzyskane pieniądze odłożyć na przyszłe potrzeby mojego dziecka: edukację, ewentualnie zakup mieszkania dla niego. Czy sprzedaż nieruchomości, której właścicielem jest ośmioletnie dziecko, wymaga podjęcia jakiś szczególnych kroków?". Omówienie przedstawionego zagadnienia znajdziecie Państwo w niniejszym wpisie.

Zdolność prawna i zdolność do czynności prawnych.

Dziecko oczywiście posiada zdolność prawną, co oznacza, że może być podmiotem praw i obowiązków, w tym - może być właścicielem nieruchomości. Inaczej kształtuje się natomiast kwestia jego zdolności do czynności prawnych. Pełną zdolność do czynności prawnych nabywa się z chwilą uzyskania pełnoletności. Małoletni, którzy ukończyli lat 13, mają zdolność ograniczoną, zaś młodsi - nie mają w ogóle takiej zdolności. Czynność prawna dokonana przez osobę, która nie ma zdolności do czynności prawnych jest nieważna. Natomiast do ważności czynności prawnej, przez którą osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych zaciąga zobowiązanie lub rozporządza swoim prawem, potrzebna jest zgoda jej przedstawiciela ustawowego (z zastrzeżeniem pewnych wyjątków).

Oznacza to m.in., że dziecko w wieku 8 lat nie może zawrzeć ważnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Zarząd majątkiem dziecka.

Trudno jednak wyobrazić sobie by do czasu uzyskania pełnej zdolności do czynności prawnych przez dziecko, jego majątek nie znajdował się w niczyim zarządzie. Zgodnie z przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego - to rodzicie są zobowiązani do sprawowania, i to z należytą starannością, zarządu majątkiem dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską.

Sprawowanie zarządu podlega jednak pewnym ograniczeniom! Rodzicie nie mogą bowiem bez zgody sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonanie takich czynności przez dziecko.

Ważne!

Czym jest czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu? W Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym nie znajdziemy wykazu czynności należących do tej kategorii, każda konkretna czynność podlega indywidualnej ocenie. Należy brać tutaj pod uwagę ciężar gatunkowy dokonywanej czynności, jej skutki w sferze majątku małoletniego, wartość przedmiotu objętego czynnością oraz szeroko pojęte dobro dziecka i ochronę jego interesów życiowych.

Tak, sprzedaż nieruchomości, której właścicielem jest małoletni, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka.

Jak uzyskać zgodę sądu?

Wszystko, co zostało napisane do tej pory, oznacza, że... również i rodzic nie może samodzielnie dokonać sprzedaży nieruchomości stanowiącej własność ośmioletniego dziecka! Czynność tego rodzaju, dokonana bez zgody sądu opiekuńczego, jest nieważna jako sprzeczna z prawem.

Jak więc uzyskać zgodę sądu? Zgodę uzyskuje się w ramach postępowania sądowego, przeprowadzanego w trybie nieprocesowym. Wniosek należy złożyć w sądzie rodzinnym (sąd opiekuńczy = sąd rodzinny), właściwym ze względu na miejsce zamieszkania dziecka (w braku miejsca zamieszkania - właściwy jest sąd miejsca pobytu dziecka, a w braku i tej podstawy - sąd rejonowy dla m.st. Warszawy). Wniosek może być złożony zarówno przez oboje rodziców jak i jedno z nich, samo dziecko nie jest uczestnikiem postępowania. Od wniosku pobiera się opłatę w wysokości 40 złotych.

We wniosku należy przede wszystkim szczegółowo opisać czynność, która ma zostać dokonana. W przypadku naszej sprzedaży - należy określić nieruchomość, cenę sprzedaży (przynajmniej jej minimalną wartość tj. "dolną granicę"), a jeżeli jest to możliwe - również i podmiot, który będzie "drugą stroną" umowy. We wniosku należy również podać argumenty  (i dowody) potwierdzające zasadność planowanej czynności, w szczególności wskazujące, że czynność zgodna jest z dobrem małoletniego / uzasadniona z punktu widzenia prawidłowego zarządu jego majątkiem. W przypadku sprzedaży nieruchomości należącej do małoletniego zasadne w istocie mogą okazać się argumenty dotyczące niekorzystnego położenia nieruchomości, wysokich kosztów jej utrzymania oraz konieczności pozyskania środków na zaspokojenie ważnych potrzeb małoletniego. Pamiętajmy o uzasadnieniu ceny sprzedaży, cena ta zasadniczo nie powinna znacząco odbiegać od rynkowej ceny nieruchomości.

Załącznikiem do wniosku zawsze będzie akt urodzenia dziecka, a w omawianym przypadku również - chociażby odpis księgi wieczystej obejmującej odziedziczoną przez małoletniego nieruchomość.

Sąd opiekuńczy udziela właściwego zezwolenia w formie postanowienia. Jeżeli wniosek pochodził tylko od jednego z rodziców, sąd opiekuńczy udziela zezwolenia po wysłuchaniu drugiego z rodziców. Postanowienie sądu opiekuńczego staje się skuteczne dopiero z chwilą uprawomocnienia się i nie może być zmienione ani uchylone, jeżeli na podstawie zezwolenia powstały skutki prawne względem osób trzecich.

Po uzyskaniu zgody sadu opiekuńczego możemy spokojnie udać się do notariusza... :)

Adw. Maciej Marczak

Autor: adwokat Maciej Marczak, Kancelarie Adwokackie w Łodzi oraz w Zduńskiej Woli.

Autor nie bierze odpowiedzialności za skutki zastosowania w praktyce informacji wynikających z powyższego artykułu. Autor wskazuje, iż zasadnym jest skonsultowanie się z prawnikiem – adwokatem bądź radcą prawnym przed podjęciem jakichkolwiek działań prawnych. Powyższy artykuł stanowi jedynie zarys bardzo szerokiej i złożonej kwestii prawnej. Prawa autorskie zastrzeżone.