Nabycie nieruchomości wspólnej w drodze zasiedzenia przez jednego ze współwłaścicieli.

Zasiedzenie to nieodpłatny sposób nabycia własności rzeczy. Do nabycia własności wskutek zasiedzenia dochodzi z mocy samego prawa - poprzez wykonywanie samoistnego posiadania rzeczy przez czas oznaczony w przepisach, a zależny od przedmiotu zasiedzenia i dobrej/złej wiary zasiadującego. Przedmiotem zasiedzenia może być m.in. prawo własności nieruchomości. I o ile nabycie w drodze zasiedzenia prawa własności całej nieruchomości przez nie-właściciela jest łatwe do wyobrażenia i nie może budzić niczyich wątpliwości, trudniejszym jest przypadek, w którym to jeden ze współwłaścicieli nieruchomości dokonuje zasiedzenia udziałów należących do pozostałych współwłaścicieli. Ten przypadek postaram się przybliżyć w niniejszym wpisie. Zachęcam do zapoznania się z tekstem!

O zasiedzeniu.

Ogólnie o zasiedzeniu pisałem już w moich wcześniejszych artykułach. Znajdziecie je Państwo pod następującymi linkami:

http://instytucje.blogspot.com/2018/04/jak-zostac-wascicielem-przez.html

http://adwokatmarczak.pl/artykuly/zasiedzenie-czesc-i/

http://adwokatmarczak.pl/artykuly/zasiedzenie-czesc-ii/

Zasiedzenie udziałów w nieruchomości wspólnej przez jednego ze współwłaścicieli jest możliwe i podlega takim samym zasadom jak "normalne" zasiedzenie. W błędzie jest jednak ten, kto myśli, że powyższe zdanie wyczerpuje temat. Cały problem omawianego przypadku polega na zdefiniowaniu sytuacji, w których współwłaściciel posiadający uważany jest za przejmującego nieruchomość w samoistne posiadanie w zakresie uprawnień innych współwłaścicieli.

Co może współwłaściciel w stosunku do rzeczy wspólnej czyli zakres współposiadania.

W pierwszej kolejności musimy więc sobie wyjaśnić zakres uprawnień każdego ze współwłaścicieli w stosunku do nieruchomości, stanowiącej przedmiot współwłasności w częściach ułamkowych (tzw. udziały idealne). I tak, zgodnie z przepisem art. 206 Kodeksu cywilnego - każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Powyższy przepis wydać może się nieco enigmatyczny, ma on jednak olbrzymie znaczenie. Wynika z niego bowiem, że granica współposiadania i korzystania jednego współwłaściciela wyznaczana jest przez współposiadanie i korzystanie z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to w praktyce, że z faktu posiadania (korzystania z) nawet całej nieruchomości przez jednego współwłaściciela wynika jedynie, iż korzysta on z tej nieruchomości zgodnie z przysługującym mu prawem. Z drugiej strony - samo niewykonywanie prawa posiadania przez innego współwłaściciela nie uprawnia do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął nieruchomość w samoistne posiadanie w zakresie jego uprawnień, co byłoby konieczne do zasiedzenia.

Czy w takim razie zasiedzenie udziałów współwłaścicieli w nieruchomości jest w praktyce w ogóle możliwe?

Tak, ale... współwłaściciel nieruchomości musi posiadać całość nieruchomości "wyłącznie dla siebie", innymi słowy - musi cechować go wola odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania. Musi on wykraczać poza granice przysługującego mu uprawnienia do posiadania nieruchomości wspólnej i korzystania z niej oraz obejmować całość nieruchomości. Co więcej - sam aspekt woli nie jest wystarczający! Jest to bowiem element subiektywny (a więc niepodlegający zmierzeniu), nie trudno więc przewidzieć, że wielu współwłaścicieli nieruchomości próbowałoby dokonać zasiedzenia udziałów, powołując się jedynie na swoją wolę. Wyłączenie współwłaścicieli musi być wyraźnie zaznaczone, "zamanifestowane" dla świata zewnętrznego, tak postronnych obserwatorów jak i w szczególności - pozostałych współwłaścicieli.

Jak to wygląda w praktyce?

Ze względu na mnogość stanów faktycznych, które mogą wystąpić w praktyce, trudno wyczerpująco czy kompleksowo wskazać jak powinno wyglądać, wspomniane w poprzednim akapicie, "uzewnętrznienie". Na podstawie lektury rozstrzygnięć sądów możemy przyjąć, iż w szczególności polegać ono może na doprowadzeniu do istotnej zmiany substancji rzeczy, chociażby w wyniku przeprowadzonego bez uzgodnienia z pozostałymi współwłaścicielami, zwłaszcza z własnych środków, remontu budynku, czy też na samowolnej zmianie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Z własnego doświadczenia mogę wspomnieć o skutecznym zasiedzeniu udziałów w nieruchomości w przypadkach, w których współwłaściciel samodzielnie i z pomięciem pozostałych współwłaścicieli, podejmował decyzje o doprowadzeniu, z własnych środków, instalacji wodociągowych i kanalizacyjnych na nieruchomości, wyburzeniu istniejącego i budowie nowego budynku gospodarczego, wreszcie o zamieszkaniu na nieruchomości określonych osób, co skutkowało całkowitym wyłączeniem możliwości korzystania przez pozostałych współwłaścicieli z nieruchomości.

Ważne!

W toku sprawy o zasiedzenie udziałów w nieruchomości to współwłaściciel nieruchomości powołujący się na nabycie w drodze zasiedzenia udziałów pozostałych współwłaścicieli musi udowodnić posiadanie nieruchomości "wyłącznie dla siebie"!

I na zakończenie...

Jako ciekawostkę wskażę, że w przypadku nieruchomości, która jest współwłasnością w częściach ułamkowych, możliwe jest również zasiedzenie fizycznie wydzielonej części tej nieruchomości przez jednego lub niektórych ze współwłaścicieli. Zagadnieniu temu poświęcę jeden z kolejnych wpisów.

Adw. Maciej Marczak

Autor: adwokat Maciej Marczak, Kancelarie Adwokackie w Łodzi oraz w Zduńskiej Woli.

Autor nie bierze odpowiedzialności za skutki zastosowania w praktyce informacji wynikających z powyższego artykułu. Autor wskazuje, iż zasadnym jest skonsultowanie się z prawnikiem – adwokatem bądź radcą prawnym przed podjęciem jakichkolwiek działań prawnych. Powyższy artykuł stanowi jedynie zarys bardzo szerokiej i złożonej kwestii prawnej. Prawa autorskie zastrzeżone.